Note de la rédaction :Dans le cadre de la co-construction de l’Initiative « la Ceinture et la Route », la rénovation urbaine du parc existant et l’immobilier vert constituent des domaines prioritaires de la coopération franco-chinoise, mais se heurtent à des obstacles tels que les différences réglementaires, la gestion du patrimoine et le décalage entre investissement et financement. l’AIFC met en place des canaux de mise en relation entre les secteurs public et privé, la planification et les capitaux.
Ce numéro présente une interview exclusive de Yu Zhaoying, experte forte de plus de dix ans d’expérience pratique dans la rénovation des vieilles villes françaises, qui était auparavant responsable des activités de la partie française envers la Chine. S’appuyant sur des études de cas de rénovation de grands quartiers locaux, l’entretien compare les logiques fondamentales de la rénovation en Chine et en France, analyse les opportunités et les risques de conformité liés au positionnement des capitaux chinois sur le marché français du parc existant, et propose un système de rénovation durable applicable concrètement, afin de favoriser le développement synergique bidirectionnel de l’immobilier vert franco-chinois.
编者按：在共建“一带一路”框架下，存量城市更新与绿色不动产是中法合作核心赛道，但面临法规差异、遗产管控及投融资错位等壁垒。法中孵化器联盟（AIFC）打通政企、规划与资本对接渠道。本期专访拥有十余年法国老城更新实操经验的专家于兆颖，她曾负责法方对华业务。访谈依托本土大型片区更新案例，对比中法更新底层逻辑，剖析中资布局法国存量市场的机遇与合规风险，输出可落地的可持续改造体系，助力中法绿色不动产双向协同发展。
受访者简介
于兆颖
Urbanis集团高级项目总监，曾任集团中国区发展负责人，深耕城市更新、存量不动产盘活、可持续地产金融领域多年。
巴黎政治学院可持续不动产金融高管硕士、埃克斯-马赛大学城市规划双硕士，通晓中、法、英、日四国语言。
参与和主导法国多个大小城市老旧街区的更新项目，精通法国旧城补贴、遗产保护、棕地开发全流程运作；掌握ESG、SROI社会价值量化评估体系，持续推动法国城市更新方案本土化适配，搭建中法不动产领域资源互通桥梁。
Q1:您在法国深耕城市更新、存量土地与不动产盘活领域，又曾担任Urbanis集团中国区发展负责人，推动法国城市更新模式适配中国本土场景。从一线实操视角来看，中法两国在城市更新的推进逻辑、政策工具、商业回报模式上有哪些核心差异？
于兆颖：在法国，城市更新遵循一种“接受赤字”的逻辑：项目从立项起就被视为结构性亏损，这部分缺口通过公共补贴的叠加来弥补（ANAH国家住房署、ANRU国家城市更新署、地方政府、法国存款与信托局CDC），并通过透明的“资产负债表”（bilan d’aménagement）方法进行测算。项目的目标并非自身盈利，而是追求社会与历史遗产层面的杠杆效应：让失修或空置住房重新进入市场，修复受保护的历史城区，重建社会混合居住格局。像RHI-THIRORI（不卫生住房整治程序）或OPAH-RU（旧城更新的住房改善行动）这类工具，本质上是处理“不卫生住房”的专项机制，同时受到严格的历史遗产保护规则约束（如“杰出遗产保护区”SPR、法国建筑师ABF的审批），这对项目的技术可行性和推进周期形成很强的制约。
除了这些较为传统的工具之外，近年来又出现了一套更新的工具箱，专门用于盘活社会住房体系之外的空置存量资产，包括老旧办公楼的用途转换、工业与商业闲置用地（friches）的再利用，这类工具将城市规划法规的松绑（如“多功能建设许可”、突破地方城市规划PLU的例外审批）与定向补贴（绿色基金、国家建材援助基金）相结合。而在纯住宅类空置存量方面，法国则同时运用了“激励型”与“约束型”两类杠杆：前者是“Denormandie ancien”税收减免（专门针对“市中心行动计划”或“领土振兴行动”ORT协议覆盖区域内、经翻新改造的空置住房），后者是“空置住房税”，直接向未将房产重新投放市场的业主征税；这两项工具还将在2026年财政法框架下被合并并进一步强化，这也说明住宅空置问题在法国仍是一个重要的政策议题。
马赛的“欧洲地中海”（Euroméditerranée）更新项目本身就体现了法国模式的演变：在其第一期范围内（1995年启动），公共补贴占比高达约65%；而在2007年启动的欧洲地中海二期（Euromed 2）扩展范围内，这一比例降至约15%左右，公共开发机构不得不重新引入与私人部门的风险分担机制，特别是通过“大地块”（macro-lots）方式进行商业化开发。这一变化并未否定法国“接受赤字”的整体逻辑，但正逐步向更接近市场驱动的价值创造逻辑靠拢，这与中国目前的模式颇为相似。
在中国，主导逻辑更多由开发主体或地方政府主导，追求项目或片区层面的整体财务平衡，往往依托土地增值机制，推进节奏也相对更快。投资回报更多在项目内部实现，通过提高容积率、商业价值重塑或建设权转让获利；而在法国，回报更多体现在社会层面且实现周期更长，正如“绿色价值”（valeur verte）与“维持现状的成本”，这一概念所揭示的，其财务价值往往要经过很长时间才能真正显现。
Q2：您操盘城市更新项目多年，长期统筹地方政府、公共资助机构、投资方、开发商等多元主体推进项目。在这类复杂项目落地中，最核心的协调难点是什么？您通常通过哪些方式推动各方达成共识？
于兆颖：核心难点在于各方的时间维度和“价值”判断标准存在错位。地方政府以任期和公共利益为出发点；社会住房机构（bailleur social）关注运营平衡和资源准入门槛（如PLUS/PLAI/PLS等不同档次的社会住房融资体系）；私人投资方关注收益率和风险；而负责历史建筑审批的法国建筑师（ABF）则更关注遗产保护本身，有时甚至独立于经济时间表之外。要让这些逻辑走向一致，需要建立一种“共同语言”：我通常会系统性地借助共享的财务工具，详细的资产负债表（bilan d’aménagement）、按产品类型划分的土地成本矩阵、”维持现状成本”的模拟测算，将每一方的约束条件转化为可供所有人讨论的具体数字。共识的达成，与其说依赖政治层面的谈判，不如说依赖方法论层面的透明度：当每一方都能清楚地看到缺口从何而来、又是如何被弥补时，讨论就会回归到真正的取舍问题上，而不是停留在相互猜疑的层面。
Q3：在“一带一路”高质量发展背景下，城市更新与绿色低碳、可持续金融深度融合。结合您在ESG战略、可持续不动产金融领域的专业积累，您观察到当前中法在可持续城市更新赛道的合作，呈现出哪些不同于以往的新趋势与新诉求？
于兆颖：我认为有三个趋势尤为显著。
首先，“绿色价值”（valeur verte）正日益被纳入城市更新的财务测算模型：项目不再仅仅比较修复旧建筑与新建的成本，而是开始核算“不作为的成本”，持续的建筑劣化、历史遗产价值的流失、社会层面的外部性，这从根本上改变了对衰败老城区更新项目盈利性的判断逻辑。
其次，可持续金融与“第三方投资”（tiers-investissement）机制正在兴起，使得部分节能改造的投入可以由金融机构而非仅由公共财政承担。
最后，中方的需求正变得越来越“重质”：合作方不再只寻求法国在历史建筑修复方面的技术know-how，而是希望获得能够记录和量化项目社会影响力的ESG方法论与SROI（社会投资回报率）评价体系，这与中国城市高质量发展的战略诉求正在形成契合。这一演变其实在法国自身的大型更新项目中也能看到：马赛的”欧洲地中海“（Euroméditerranée）项目在从第一期到第二期的推进过程中，其经济模式本身也发生了调整，为弥补国家补贴比例的结构性下降，项目引入了更多私人资本参与。而在双边合作层面，武汉的中法生态示范城（蔡甸区），2014年经两国元首见证签署合作协议、目前已初具规模。这也表明，十年间的中法城市可持续发展技术合作，已经培育出由法方设计机构与中方规划院所共同组成的联合项目团队，这一模式正在从大型标志性项目向规模更小的更新项目渗透。
Q4:围绕中法企业双向出海的主线，您认为中国不动产开发、城区运营类企业切入法国城市更新市场，核心机遇集中在哪些方向？反过来，法国在存量资产盘活、老城可持续改造、绿色地产金融领域的成熟经验与机构，进入中国市场最适合从哪些场景率先落地？
于兆颖：对中国企业而言，最切实可行的机遇并非直接介入法国的“土地整理与项目统筹”（aménagement）环节——这是一个监管极其严格、新进入者很难切入的领域，而是与已获资质的法国运营方合作，对市中心待更新的存量资产进行耐心型投资；同时，也可以在节能改造相关的工业化解决方案（材料、装配式建造、低碳技术）方面切入，这恰恰是法国产能相对不足的环节。欧洲地中海二期项目所采用的“大地块”商业化开发方式，正是为了引入更多私人资本而专门设计的机制，对于具备耐心的中国投资方而言，这是一个已经过验证、且比直接参与“土地整理与项目统筹”环节更容易切入的具体入口。
空置办公楼改造这一细分领域，则提供了另一个非常具体、且有充分数据支撑的切入点。截至2025年1月1日，法兰西岛大区（大巴黎地区）的空置办公面积约为560万平方米，法国企业不动产观察机构（Orie）估算这部分存量可转化为约15万套住房。法国政府于2025年发起了一项“意向征集”（AMI），专门支持这类用途转换：截至2026年初，已有61个项目入选，涉及超过8200套住房，配套融资来自多个渠道（国家建材援助基金Fnap、绿色基金下的“棕地/闲置地回收”专项、ANRU的额外补贴）。专门的投资载体也开始出现，例如2026年由Icade Promotion、法国存款与信托局（Banque des Territoires）与法兰西岛储蓄银行联合发起的“Évolution Habitat”基金，这是一种公私共同投资的模式，完全有潜力吸纳具备耐心的中国资本参与。这类资产池非常适合此类投资方，但需提前预判此类项目特有的难点：办公楼的承重结构与层高往往与住宅规范不兼容，改造成本高，且常常需要突破地方城市规划（PLU）来变更建筑用途，这方面的法规松绑目前仍在立法完善过程中。同样的逻辑也适用于工业与商业闲置用地（friches），仅法兰西岛一地就统计有近2700处此类地块。
而在住宅类空置资产方面，机会的逻辑则有所不同：空置规模巨大，但极为分散。法国全国约有300万套空置住房，其中130万套已空置两年以上，而中等规模城市中心区的平均空置率可达12%。因此，这并非一个单一可收购的大型资产，而是分散在整个城市中心的大量小型房产，符合“ORT领土振兴协议区”及“市中心行动计划”覆盖范围内的“Denormandie ancien”税收优惠资格。这类资产更适合以“资产托管基金”或“住宅存量回收型不动产投资公司”的方式，在整个市中心的尺度上加以整合，而非依赖单笔独立投资。这或许适合愿意与已在此类模式上有经验的本地运营方合作的中国投资方。
反过来看，法国最具可输出性的经验，与其说是“成品”，不如说是“方法论”：包括历史遗产诊断评估体系、绿色价值与“维持现状成本”的测算方法，以及针对项目财务缺口的金融工程能力。这些经验最适合率先落地于中国面临建成环境老化、正从数量型增长转向质量型城市发展的中等规模城市，这一情境与法国的“市中心行动计划”（Action Cœur de Ville）及“明日小城计划”（Petites Villes de Demain）所面对的问题颇为相似。武汉中法生态示范城在大型新建项目层面，已经证明了中法团队在可持续城市规划方面具备协同合作的能力；未来几年的关键，是把这种合作能力，从大型新建项目延伸到规模小得多、聚焦存量建筑改造、且不像大都市那样引人瞩目的中等城市项目中去。
Q5：法国城市更新有成熟的公共补贴机制（如ANAH、ANRU）、严格的历史建筑保护与用地规则，中国企业入局往往容易低估隐性门槛。结合您的项目经验，中国企业落地法国城市更新项目，最容易出现哪些认知偏差？
于兆颖：第一个常见偏差是低估项目周期：一个RHI-THIRORI项目，或位于“杰出遗产保护区”内的更新项目，往往需要历时数年，且法国建筑师（ABF）的多轮审批意见随时可能推翻此前已经确定的技术方案。
第二个偏差是将“公共补贴”误解为“无偿资金”：ANAH/ANRU的补贴附带严格条件，租金上限、社会性准入标准，以及长期的用途约束，这大大限制了后续资产变现或调整用途的自由度。
第三个更为深层的偏差，是低估“地方共识”的分量：在法国，任何一个城市更新项目若得不到地方政府、周边居民乃至遗产保护协会的认同，都很难真正推进。这是一个与融资方案本身同等重要的风险与延期因素，却常常被外国投资方在初期分析中所忽略。第四个更具体的偏差，与办公楼或闲置用地（friches）的改造有关：这类资产常被视为“唾手可得”的机会，一栋空置的建筑看起来立刻就能利用，但实际上，办公楼的承重结构、层高、进深往往与住宅的宜居性标准不兼容，而用途变更在许多情况下仍需获得对地方城市规划（PLU）的例外审批，而这种审批从来都不是必然能够获得的。在住宅类空置资产方面，也需要警惕不能简单地把“空置统计数字”理解为“可立即盘活的存量”：在法国统计的300万套空置住房中，相当一部分属于“摩擦性空置”，继承手续办理中、正在挂牌出售、或已启动翻新工程，只有长期空置（两年以上，约130万套）的部分才真正对应可回收利用的潜力，而其中不少还涉及共有产权、破产管理式老旧住宅小区等法律状况，这会进一步拉长收购周期。
Q6:您系统修习过可持续不动产战略与金融专业，也深耕ESG战略落地。从中法对比来看，两国城市更新项目在ESG评价标准、绿色金融工具应用上存在哪些明显差异？
于兆颖：在法国，应用于城市更新的ESG评估已围绕一套相对成熟、可核查的指标体系实现了标准化：能耗标签（DPE）、整体翻新率（GER）、基于公共贴现率（taux Quinet）计算的绿色价值现值，以及日益普及的SROI（社会投资回报率）以量化社会影响力。这些工具的设计初衷，正是为了与要求对公共资金投入进行精确问责的公共资助方对话。而在中国，应用于不动产领域的ESG评价体系仍处于建设阶段，更多参照国际或行业通用标准，在新建建筑的能耗与碳排放表现方面着力更多，而对老旧建筑改造所带来的差异化社会影响关注相对不足。绿色金融方面，中国也更倾向于运用市场化工具（如绿色债券、可持续发展挂钩贷款），而非法国那种以公共资金直接补贴项目财务缺口的常规做法。
7.您曾主导法国城市更新模式的中国本土化适配工作，在您看来，法国的存量盘活、老城改造经验进入中国，最核心的本土化调整是什么？目前中法在这一领域已经形成了哪些可复制的合作模式？
于兆颖：最核心的本土化调整，在于将“方法”与“法律工具”相剥离。RHI-THIRORI或OPAH-RU作为法律层面的专项机制，无法原样移植到拥有自身城市规划体系的中国。然而，其背后的方法论，对片区进行细致的技术与社会诊断、量化项目财务缺口、对多元融资渠道进行优先级排序、将“维持现状的成本”纳入“修复还是拆除”的决策权衡，是一套可迁移的工程语言，前提是要与中国相应的工具对接（如地方城市更新基金、土地增值分享机制等）。
目前正在形成的合作模式，更多体现为“方法论层面的双向陪伴”：联合诊断项目、面向中方本地技术团队开展法方资产负债表工具的培训，以及规模有限的试点项目，用以在更大范围推广之前检验相关方法体系的适配性，像法中孵化器联盟协会（AIFC）这样的机构，正是在创新与孵化生态层面为这类合作提供结构化支持。武汉中法生态示范城，至今仍是中法城市双边合作最成熟的范例，由两国政府间协议推动，并由中法混合设计团队共同完成；但它本质上是一个大规模的新建项目。未来几年真正的”可复制性”挑战，在于把这套合作机制，框架协议、混合团队、共享方法论——延伸到规模小得多、也更为常见的老城中心或衰败街区更新项目中去。
Q8：展望未来3至5年，您认为中法在可持续城市更新、绿色不动产领域将迎来哪些新的合作机遇？
于兆颖：我认为有三个方向值得关注。
首先，是共同衡量标准体系的构建。一套融合法国SROI经验与中国ESG标准的共享评价框架，将有助于推动项目的联合认证，也能让两国投资方在指标可比性上更加安心。
其次，是专注于可持续历史遗产改造的投资工具将迎来发展。将中方的耐心资本与法方在“结构性亏损型项目”融资工程方面的能力相结合，参照目前正在构建中的主题型更新基金模式。马赛“欧洲地中海”项目最新签署的第六期合作协议（覆盖2025至2040年）就很好地展示了这种长周期共同融资框架可能呈现的样貌。对于摊销历史遗产改造类项目而言，这种长时间维度的安排是不可或缺的，这也可为中法双方未来的合作框架提供借鉴。空置存量资产——老旧办公楼、工业与商业闲置用地（friches）也应当成为一个独立的合作领域：目前在法国开始成型的公私共同投资载体，例如“Évolution Habitat”基金，预示了一种可复制的模式，能够以法国存款与信托局（Banque des Territoires）等成熟的公共合作方为依托，吸纳长期性的中国资本参与。在分散型住宅存量方面，根据2026年财政法，“空置住房税”与“空置住房居住税”将于2027年合并，这将从制度层面加大对长期空置房产业主的压力，进而扩大ORT区域内“收购-翻新”类机会的供给规模，这一资产池有望为中法合作打造的住宅存量回收型不动产投资平台提供持续的项目来源。
最后，是中等规模城市之间合作的深化。法国与中国那些正在推进类似“市中心行动计划”（Action Cœur de Ville）项目的中等城市之间，将形成更加平行、更贴近实际操作层面的经验交流，而不再仅仅集中于大型都会城市之间的合作。